n México y en todo el mundo capitalista la vivienda es una mercancía, ya que es un bien producido bajo las condiciones del mercado. Ya se trate de una casa o de un departamento, la vivienda, como todas las mercancías inmobiliarias, es un objeto producido compuesto de suelo urbano y de una edificación.
Los dos componentes de la vivienda son producidos, porque la tierra, para ser considerada como terreno urbano, debe contar con toda una serie de redes y servicios que a su vez son producidos dentro del sistema capitalista, tales como el agua potable, el drenaje, la energía eléctrica, la telefonía, el Internet y el gas; además, la zona donde se ubique debe contar con acceso a servicios como transporte urbano, recolección de basura, distribución de correo y paquetería y vigilancia, entre otros. De igual manera, la edificación es un objeto generado bajo las condiciones capitalistas imperantes, con participación del capital industrial de la construcción, del financiero inmobiliario. De modo que la vivienda es una mercancía, aunque es indispensable, como política social, considerarla como un derecho básico para la vida social que debe ser accesible para todas las familias no importando su nivel de ingresos.
Pero la vivienda, como mercancía que es, tiene un precio comercial, que incluye los costos de su producción, es decir, los materiales, la maquinaria y la fuerza de trabajo requeridas para su edificación y puesta en funcionamiento, así como la plusvalía en forma de ganancia de la industrial, el interés bancario y el pago al propietario del terreno sobre el que se desplantará. Así, el precio de la mercancía vivienda resulta alto en relación a la capacidad de adquisición de la enorme mayoría de la población en México, que no alcanza a ahorrar lo suficiente para el enganche ni es sujeto de crédito por la banca comercial.
¿Cómo lograr entonces que el valor de la vivienda baje hasta el nivel requerido por las familias que no logran pagar su precio comercial? Una opción es hacer más eficiente el proceso de su producción, donde es muy poco lo que se puede avanzar actualmente; otra es afectar a la baja el nivel de la ganancia exigida por los capitalistas involucrados en la producción inmobiliaria; o reducir el precio del terreno requerido.
Los gobiernos del periodo neoliberal siguieron esta opción durante las últimas décadas al ofrecer vivienda social realizada en terrenos muy baratos por su lejanía. El fracaso de esta propuesta nos queda a todos muy claro hoy en día.
El gobierno actual está logrando bajar el precio de la vivienda social reduciendo o eliminando la ganancia de la industria de la construcción e involucrando terrenos de propiedad pública cuyo valor no será incorporado en el precio final. Seguramente será una salida exitosa al problema de la carencia de vivienda social.
Sin embargo, como sostiene el doctor Alberto Villar Calvo, profesor investigador de la UAEMex, con quien coincido, al entregar en propiedad privada las viviendas terminadas se presentarán dos situaciones contradictorias: por un lado, las familias tendrán finalmente un patrimonio con el cual sustentar su tranquilidad cotidiana, pero por otro estarán dadas las condiciones para que esa vivienda se incorpore al mercado inmobiliario. Porque como patrimonio sus propietarios podrán venderlo si su situación económica o familiar así lo requiere. Esta posible decisión no es de ninguna manera condenable, ya que como propietarios tendrán derecho de hacerlo, pero provocará que esa vivienda social se incorpore al mercado inmobiliario como una mercancía más, saliendo así del propósito inicial de dotar de una vivienda social a una familia de recursos limitados y alejándose del ámbito de acción de la vivienda pública.
En cambio, si se asigna las viviendas producidas en arrendamiento, o dentro de alguna condición jurídica que permitan el usufructo de por vida sin la propiedad del inmueble, esas viviendas no saldrán del ámbito de la vivienda pública, creando así una situación donde el Estado pueda influir en los precios del mercado inmobiliario por la cantidad y las características del segmento que controlaría. Tal como sucede en Viena, donde un porcentaje importante de las viviendas de la ciudad son propiedad pública otorgadas en arrendamiento.
Para enfrentar a los carteles inmobiliarios actuales, es importante que el Estado administre una parte significativa del mercado con los recursos que le darán una bolsa de vivienda social y de suelo urbano sustanciosa. Ha costado tanto esfuerzo constituirla que vale la pena conservarla y acrecentarla.
* Arquitecto, maestro en urbanismo
